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par Maître Eyal Ortal

Le 07.03.2011 la Knesset a adopté en troisième lecture l’amendement n° 70 de la Loi sur l’imposition foncière (plus-value et acquisition), 1963.

Cet amendement a d’importantes conséquences sur l’investissement et l’acquisition de biens fonciers en Israël et il a été adopté en raison de la volonté du gouvernement d’influencer le marché immobilier en Israël.

En voici les principales modifications :

L’amendement a été adopté, entre autres, en raison des nombreuses difficultés rencontrées dans le cadre de l’enregistrement de la propriété foncière en Israël. De nombreux acquéreurs découvrent, de longues années après la transaction, qu’ils n’ont toujours pas été enregistrés en tant que propriétaires du bien foncier acquis, et ceci, entre autres, en raison de difficultés rencontrées dans la procédure de délivrance des attestations fiscales. Car, sans les attestations fiscales (et en particulier, l’attestation de l’impôt sur la plus-value), il est impossible d’accomplir la procédure d’enregistrement d’un bien au nom de l’acheteur dans le registre pertinent.

Étant donné que l’obligation de paiement de l’impôt sur la plus-value incombe, selon la loi, au vendeur, de nombreux acheteurs sont à la merci de la bonne volonté des vendeurs qui souvent sont indifférents quant à la délivrance de ces attestations. Par conséquent, un des objets de l’amendement est de raccourcir et d’améliorer la procédure fiscale concernant les transactions immobilières et de permettre ainsi l’enregistrement de la propriété au nom de l’acheteur.

Retenue d’impôt à la source

Dans le cadre de cet amendement, il est prescrit que dans une transaction foncière qui ne concerne pas un appartement résidentiel donnant droit, pour laquelle une exonération selon le chapitre cinq de la Loi a été accordée et dont le prix a été fixé en numéraire uniquement (et 40% du prix ayant été transférés au vendeur) – l’acheteur devra remettre au directeur de l’impôt foncier une avance sur le compte du prix contractuel.

Cette avance est considérée comme si elle avait été payée par l’acheteur nonobstant toute loi et tout contrat. Le taux de l’avance varie en fonction de la date d’acquisition du bien vendu.

Lors de la vente d’un bien acquis avant le 07.11.2001 – le taux de l’avance est de 15%; et lors de la vente d’un bien acquis après le 07.11.2001 – le taux de l’avance est de 7%.

Dans ce contexte il convient de signaler que le directeur de l’Autorité fiscale peut réduire ces taux dans les cas où, à son avis, la dette fiscale appliquée à la transaction est inférieure à l’avance ; à la décision du directeur selon cet article s’appliquent alors les dispositions de l’article 88 de la loi (droit d’appel).

Du fait de cet amendement, une fois l’avance payée, l’acheteur
obtient les attestations fiscales qui lui permettent d’enregistrer le bien à son nom dans le registre pertinent. Cela garantit aussi que le bien soit enregistré au nom de l’acheteur, ce bien étant libre de toutes dettes.

L’avis de paiement de l’impôt est transmis dans les 20 jours et le
paiement effectué dans les 60 jours qui suivent la vente ; ou bien une fois réunies les conditions de l’article 51 de la loi – selon la plus tardive des deux dates.

Taxe d’acquisition

Les articles 51 et 52 de la loi prévoient que l’échéance de l’impôt est modifié de manière à ce que l’obligation de payer la taxe d’acquisition soit applicable lorsque 50% du prix du bien a été réglé, tandis que la l’obligation de payer l’impôt sur la plus-value est applicable lorsque 40% du prix du bien a été payé.

Obligation de présenter une déclaration complète et détaillée dans les 40 jours

Depuis l’adoption de l’amendement, une déclaration de transaction est présentée avec l’estimation propre de l’impôt – dans les 40 jours qui suivent la transaction. Désormais il n’est plus possible de présenter une déclaration de transaction sans estimation propre – ce qui représente un changement par rapport au passé, où il était possible de soumettre une déclaration sans estimation propre dans les 30 jours, et une déclaration avec estimation propre dans les 50 jours.

Procédure d’estimation de l’impôt et contestations

Comme je l’ai indiqué ci-dessus, l’amendement prévoit que dans les 20 jours ayant suivi la présentation de l’estimation propre, le directeur est tenu de remettre au déclarant un avis avec bon de paiement de l’impôt du par le contribuable selon la déclaration et l’estimation propre qu’il a présentées. Aujourd’hui, selon l’amendement passé, le directeur est tenu d’approuver l’estimation propre dans un délai de 8 mois suivant sa présentation, et l’estimation provisoire devient alors définitive, ou bien il doit délivrer une estimation motivée après avoir donné au contribuable l’occasion de se faire entendre.

L’estimation fiscale peut être contestée, sur motivation, dans les 30 jours, et le directeur a l’autorisation expresse de proroger ce délai sous réserve des conditions de l’amendement.

La décision relative à la contestation est donnée dans un délai de pas plus de 8 mois suivant la remise de l’avis de contestation ou dans les 30 jours suivant l’attestation de communication des documents que l’appelant doit présenter – selon la plus tardive des deux dates. Dans ce cas aussi des « motifs particuliers » ont été prévus pour la prorogation de ce délai à 12 mois.

Si la décision concernant la contestation est donnée dans le délai prévu dans l’amendement 70 (8 + 4 mois ou 12 mois), la contestation est considérée comme ayant été acceptée.

Il est prévu en outre que la commission d’appel a le pouvoir d’augmenter, plutôt que de diminuer, l’estimation fiscale si la chose s’avérait être justifiée.

Un autre amendement concerne la définition de l’indice à l’article 47 de la Loi sur l’imposition foncière : celui-ci a été modifié pour être identique à la définition du chapitre E de l’Ordonnance de l’impôt sur le revenu (d’un indice « en vertu » à l’indice « connu »), à savoir l’indice publié avant la date de la vente.

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Il est suggéré de ne pas considérer les termes de cet article comme valant un conseil juridique. Il convient d’obtenir le conseil juridique d’un expert pour chaque particulier.

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